부동산 매매, 임대차 계약


토지나 건물 등 부동산의 매매와 임대차계약은 우리 일상생활에서 빈번히 일어나고 소송목적물의 금액도 큰 금액인 경우가 많습니다. 그만큼 법적분쟁이 발생하였을 경우 여러 이해당사자가 개입하여 채무불이행, 계약의 해제‧해지, 하자담보책임, 기타 손해배상책임 등의 복잡‧난해한 쟁점을 다룰 수밖에 없습니다. 그러므로 사전에 계약당사자의 세심한 주의가 요구되고, 분쟁 발생 전후를 가릴 것 없이 전문가의 도움이 반드시 필요합니다.


1. 부동산 매매계약 시 주의사항


∙ 우선, 해당 부동산의 정확한 주소(지번 등)와 면적을 확인하고 등기사항전부증명서를 발급 받아 현 소유자의 취득일과 매매 과정, 압류, 저당권 등 담보물권 설정 여부, 기타 해당 물 건의 특징을 확인해야 합니다.


∙ 다음으로, 토지대장을 발급받아 공시지가를 확인하고, 토지 위에 건물이 있을 경우 토지주 와 건물주의 동일성을 확인하며, 건축물대장 또한 발급받아 해당 건물의 정확한 면적, 위 치, 준공일자, 용도 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 나아가 토지 이용계획 확인원 같은 서 류를 열람하여 해당 지역의 재개발 여부, 도로개설 여부 등을 살펴보고 계약목적물의 현상 과 공부상 기재사항이 일치하는지 여부를 확인해야 합니다.


∙ 계약서 작성에 앞서, 매도인이 등기부상 소유자인지 확인하고 매도인이 대리인을 통해 계 약하는 경우에는 소유자(매도인)의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 반드시 확인 해야 합니다. 이때 날인된 인감도장이 인감증명서의 그것과 일치하는지도 꼼꼼히 살펴봐 야 합니다.


∙ 한편, 미등기 주택(특히, 신축 분양된 아파트의 매매)의 경우에는 매도인이 실제 그 주택을 분양받은 사람인지 확인해야 하는데 매도인의 주민등록관계 서류와 미등기 주택 당첨서류 에 명시된 인적사항을 비교하는 방법 등으로 미등기 주택에 대한 소유자를 확인할 수 있습 니다.


∙ 부동산 매매계약 시 등기부등본은 중도금, 잔금 지급시마다 별도로 확인해야 하고 계약금, 중도금, 잔금 등의 대금 지급 시에는 반드시 영수증을 받아야 합니다. 또 잔금 지급과 동 시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등을 받아 소유권 이전등기절차를 진행해 야 합니다.


2. 부동산 임대차계약 시 유의 사항


∙ 계약체결에 앞서 임대차목적물의 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권, 전세권, 가등 기, 압류, 가압류, 가처분 여부 등 권리관계를 철저히 확인해야 합니다(이는 계약기간 종료 후는 물론, 계약기간 중 임대인이 변경되거나 갑작스런 경매절차 진행 등의 경우에도 임차 인의 보증금반환 여부와 직결되는 사항입니다).


∙ 계약서 작성시에는 대상 주택의 사용 부분(임대차하는 부분)을 정확히 표시해야 하고, 계약 금과 잔금의 지급 일정과 방법, 임대차기간을 명시해야 합니다.


∙ 전임차인의 퇴거일과 입주일, 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리방법, 임대차 목적물 의 시설상태와 수리여부, 구조변경과 원상회복 문제, 위약과 계약해제에 관한 사항, 기타 특약사항 등도 계약서에 구체적으로 명시해두어야 합니다. 또한, 공인중개사를 통한 거래 의 경우 중개수수료 지급 사항을 계약서에 기재하고 공인중개사로부터 중개대상물확인‧설 명서를 교부받아야 합니다.


∙ 매매계약의 경우와 마찬가지로 임대차계약에서도 임대인 본인이 아니라 대리인과 계약을 체결하였다면 반드시 대리권 유무를 확인해야 합니다. 따라서 임대인의 위임장과 거기에 날인된 인감도장, 인감증명서, 신분증 등을 주의 깊게 살펴보고, 가능한 임대인 본인과 직 접 전화 통화하여 대리권 수여여부, 계약체결의사 등을 확인하는 것이 좋습니다(이때 통화 내용을 녹취해둘 필요도 있습니다).


∙ 임대차계약이 체결된 후에는 해당 임대차계약서에 확정일자(공증인이나 법원 공무원, 관할 행정기관 공무원 등이 사문서에 기입하는 일자인으로 그 기입된 일자에 해당 문서가 존재 하고 있음을 증명)를 받아야 하는데, 임대인의 동의 없이 임차인 혼자 청구할 수 있습니다. 전세계약서를 공증받은 경우에는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주됩니다.


3. 임차인이 안전하게 보증금을 반환받기 위해 반드시 지켜야 할 사항


주택 또는 상가 임대차관계에서 항상 문제되는 것이 임차인의 보증금반환이므로, 임차인들은 아래 사항들을 숙지하여 보증금반환 문제에서 손해를 보는 일이 없도록 해야 합니다.


∙ 주택 임대차의 경우 주택 임대차보호법 제8조에 따라, 상가 임대차의 경우 제14조에 따라 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

-주택 임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)


* 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리 가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖 추어야 한다.

-상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)


* 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.


∙ 최우선변제의 요건

* 임대차보증금이 주택 임대차보호법 시행령 및 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 범위 이하일 것.


√ 주택 임대차보호법 시행령 제10조, 제11조에서 규정한 보증금 중 일정액의 범위 및 우 선변제를 받을 임차인의 범위.


※상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조에서 규정한 보증금 중 일정액의 범위 및 우선변제를 받을 임차인의 범위.


∙건물인도와 주민등록(사업자등록)을 마칠 것.

소액임차인이라 할지라도 반드시 건물을 인도받아 점유하고 있어야 하고 주민등록(전입신 고) 또는 사업자등록(상가인 경우)을 한 경우에만 법에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 늦어 도 임대차 목적물에 대한 경매개시결정 등기가 경료되기 전까지 주택인도와 주민등록(사업 자등록)을 마쳐두어야 최우선변제를 통해 보호받을 수 있습니다.


∙임대차 목적물이 경매 또는 공매로 처분될 것

경매가 아니라 통상의 매매로 처분된 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계한 것 으로 간주되어 그로부터 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다.


∙전세보증금보장보험

최근에는 ‘SGI서울보증’과 ‘주택도시보증공사’(HUG) 등에서 세입자가 보증금을 반환받지 못한 경우 보험 가입금액에 따라 보험사가 대신 지급해주는 전세보증금보장보험 상품을 판매하고 있고, 이를 보증금 확보수단으로 활용하는 경우도 많이 늘어나고 있습니다. 통상, 고액 보증금을 지불한 임차인으로서 최우선변제의 요건을 충족하지 못한 경우 임대차목적물에 전세권 내지 저당권 등을 설정하여 보증금회수를 담보하고자 하나, 이러한 방법은 임대인이 동의하지 않는 경우가 대부분이므로 전세보증금보장보험이 대안으로 활용될 수 있을 것입니다.


4. 부동산 관련분쟁의 해결사 법무법인 대양


부동산 관련 분쟁은 일상생활과 밀접한 관계에 있음에도 불구하고 실제로 분쟁이 발생했을 때 그 해결책을 찾는 것이 매우 어렵습니다. 최근에는 권리금을 보장하기 위한 특별법이 신설되는 등 부동산과 관련한 분쟁을 해결하기 위한 개별법도 많아 민법과 개별법 간의 관계, 개별법의 해석 등 개인이 해결하기에는 쉽지 않은 점이 한 둘이 아니기 때문입니다. 법무법인 대양은 임대차관계, 부동산 매매 등 일상생활에서 겪을 수 있는 부동산 관련 분쟁을 많이 해결해 왔습니다. 도움이 필요하신 분들은 주저말고 연락주세요.


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